집값이 계속 오르고 있다는 말이 어느새 무감각해지고 있습니다.
아파트가 계속 '저세상 가격'을 찍고 있으니, 지금이라도 막차 타려는 2030 세대의 영끌과 빚투가 이어지고 있는데요. 지난 7월 아파트 10가구 중 4가구를 2030이 구매했다고 해요.
모두가 아파트를 살 순 없으니, 조금 인기가 덜한 빌라라도 사려는 움직임도 꽤 큽니다. 작년 빌라 가격 상승률이 만랩을 찍었는데 올해는 만만랩을 찍을 거란 말이 나올 정도입니다.
멈추지 않는 갭투자
물론 빌라 등의 연립주택도 백퍼 현금으로 사기에 만만한 녀석이 아닙니다. 그래서 갭투자란 방식을 활용하는데요. 매매가와 전셋값이 비등비등할 때, 전세를 먼저 주고 나머지 돈만 내서 집을 구매하는 방식입니다.
최근 1년여간 서울에서 주택을 산 20대의 71%가 갭투자를 했다고 합니다. 집값은 계속 오르고 대출까지 점점 막히자 갭투자를 해서라도 우선 내 집은 사야겠다는 심리가 커진 거죠. 그러다보니 집값이 또 오르는 도돌이 현상이 일어나고 있습니다.
전세보증 사기 유형
2030세대가 처음으로 40대보다 더 많이 전세금을 떼였다는 통계가 나왔습니다. 영끌과 빚투 세대로 떠오른 2030, 이와 동시에 전세사기로 눈물짓는 세대가 된 것이죠. 다양한 사기 유형이 있는데요, 미리 숙지하시고 유의해야 되겠습니다.
1. 갭투자에 웃고 울고
갭투자를 한 집에 전세로 들어갈 경우, 특정 지역의 경우 실제 집값이 1억이면 전세가 8~9천까지 하는 곳이 있습니다. 이런 곳에 전세금 8천을 내고 들어가면 2년 지난 뒤 '전세보증금 돌려주세요'라고 할 때 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다. 집주인이 너무 무리하게 갭투자를 해서 당장 빼줄 돈이 없는 것이죠(파산이라도 한다면!).
물론, 미리 전세보증금 반환 보증보험을 들었다면 보상받을 수 있답니다.
2. 전입신고로 사기를?
그런데 바로 전세보증보험의 허점을 노린 사기도 급증하고 있습니다. 해당 보험의 효력은 전입신고 다음날부터 발생합니다.
그래서 어떤 사기를 치냐면요,
① 전세계약을 춘식이가 28일 전입신고를 한다.
② 그 전까진 집주인도 멀쩡해 보이고 아주 믿음직한 물건이었다.
③ 그런데 사기꾼 집주인이 28일 당일에 집을 튜브에게 팔아버린다.
④ 춘식이가 전입신고하고 다음날 뭔가 찝찝해 집문서를 떼보니 집주인이 바껴있고 새 주인이 춘식이에게 나가라고 한다.
⑤ 전세보증금 돌려달라고 하니, 튜브는 세입자 있다는 소리 못들었다고 한다.
⑥ 사기꾼은 이미 보증금 갖고 날라버렸다.
⑦ 전세보증보험으로 보상을 받고 싶으나, 이미 전입신고 당일 집주인이 바껴서 그전 사기꾼에게 항의할 수 없다.
전세사기 막는 ‘이건 꼭 해야해!'
1. 근저당·채권최고액 확인
쉽게 말해 집의 스펙을 꼼꼼히 따지란 의미입니다. 부동산 계약 시 여러 번 해도 또 해야 하는 것이 '등기부등본'을 떼보는 것입니다. 요즘은 등기부등본으로 장난치는 경우도 있다 하니, 상대방이 떼오는 문서 믿지 말고 내가 직접 떼봐야 합니다. 계약을 안 했어도 집 주소만 알면 모두 다 뗄 수 있어요.
서류를 떼면 을구에 적힌 '근저당권과 채권최고액'을 가장 먼저 봅니다. 근저당권은 집주인이 집 살 때 대출 받았다는 내용입니다. 만약 집주인이 파산을 한다면 집이 경매에 넘어가겠죠? 이럴 경우를 대비해, 대출해 준 은행이 경매금액 중 최대 이만큼 가져가겠다 라고 정한 것이 채권최고액입니다. 보통 대출금의 120%로 설정하는데요,
만약 춘식이가 1억짜리 빌라에 전세로 들어갔어요. 중간에 집이 경매로 넘어가 8천만원에 낙찰됐죠. 근데 은행이 대출금 6천만 원을 가져갔어요. 남는건 2천이네요? 춘식이가 넣은 전세금이 8천인데 말이죠. 😭
대개 채권최고액+전월세 보증금= 70% 이상이라면 계약은 잠시 스탑하세요. 보증금 떼일 위험이 있으니까요.
2. 바로 신고!
계약을 마무리했다면 전월세신고(임대차3법)를 해야 합니다. 지난 6월부터 신규 및 갱신되는 계약은 전월세 계약했다는 신고를 해야 하는데요. 주민센터 방문이나 온라인으로도 신고할 수 있고, 그럼 확정일자를 바로 받게 됩니다. 집주인이나 세입자나 공인중개사에 맡겨도 됩니다.
확정일자가 왜 중요하냐면, 확정일자 받은 날짜 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있기 때문이죠.
3. 의심에 또 의심
참 각박한 세상이라 할 수 있지만, 부동산 계약에 있어선 이보다 더 각박할 순 없다!를 실천해야 합니다. 의심에 의심을 더해야 하는데요. 계약하러 나온 저 사람이 진짜 집주인인지도 의심해야 합니다. 만약 대리인이나 부동산에서 위임할 경우, 집주인의 인감증명서가 첨부돼 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화를 해서 신분증과 얼굴대조 및 계약내용을 확인해야 합니다.
만약 안해준다 하면 또 의심해야 합니다.
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