‘리츠’에 대해 들어보신 적 있으신가요?
과자 말고, 부동산 투자상품 리츠에 관한 이야기예요.
소액으로 부동산에 투자할 수 있다?
리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자예요. 사전적 정의는 이렇습니다.
“다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산분배 형식으로 투자자에게 지급할 것을 목적으로, 국토교통부장관의 영업인가(등록)를 받아 운영되는 부동산투자회사”
이 설명을 보면 결국 리츠가 ‘부동산투자회사’라는 뜻인가 싶은데요. 그것도 맞지만 실제로 리츠가 뉴스에 나올 때는 일종의 투자상품이라고 생각하시면 돼요. 리츠를 통해 부동산투자회사가 만든 부동산 투자상품에 투자할 수 있죠.
리츠를 생각할 때는 ‘ETF(상장지수펀드)’를 떠올리시면 이해하기 쉬워요. ETF는 여러 회사의 주식과 채권을 묶어둔 일종의 묶음 투자상품으로, 투자자들은 주식시장에 상장된 ETF에 투자해 적은 돈으로도 분산 투자를 할 수 있습니다.
리츠도 마찬가지예요. 다양한 부동산 자산을 묶어둔 투자상품이라서 리츠를 통해 적은 돈으로도 부동산 시장에 투자할 수 있어요. 좀 더 구체적으로는 투자자들의 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익(임대료·매각 차익)을 배당 방식으로 돌려주는 방식으로 말이죠.
이 중 주식시장에 상장돼 있는 리츠를 ‘공모 리츠’라고 합니다. 최근에 상장된 SK리츠 사례를 통해 좀더 구체적으로 살펴볼까요?
리츠는 어떻게 상장할까?
리츠도 일반 기업이 주식시장에 상장될 때 밟는 과정을 똑같이 거쳐요. 기관투자자를 대상으로 수요예측을 열어 공모가를 확정하고, 일반 투자자를 대상으로 공모주를 얻을 투자자를 모집한 다음, 예정된 상장일에 주식시장에 상장하는 형태죠.
지난 9월 14일, 코스피에 상장된 SK리츠의 청약 경쟁률은 552:1로 역대 리츠 중 최고치를 기록했어요. 지금까지 리츠 청약 경쟁률 최고는 NH프라임리츠가 세웠던 317:1이었는데, 이 기록을 훌쩍 뛰어넘은 거예요.
리츠도 어떤 상품인지에 따라 특색이 있는데, SK리츠의 흥행 요인은 ‘분기별 배당’이었다고 해요. 연 5%가 넘는 배당금을 업계 최초로 분기 단위로 지급하겠다고 선언했거든요.
SK리츠가 보유한 건물의 세입자가 SK계열의 대기업이라는 점도 긍정적으로 작용했습니다. SK리츠가 SK그룹 본사 서린빌딩과 SK에너지로부터 매입한 116개 주유소 등 공실이 거의 없는 자산으로 이루어져 있다는 점이 투자자들의 이목을 끌어들인 거죠.
그런데 부동산투자회사 입장에서도 한 번 만들어놓은 자산 포트폴리오를 그대로 두지는 않겠죠. 새로운 자산을 편입하거나 매각해 차익을 남기면서 포트폴리오를 구성하게 될 거예요.
특히 SK리츠는 그룹 내 자산인 SK텔레콤 사옥, SK하이닉스 사옥, SK플래닛 사옥 등에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있다는 점이 관건이에요. 우선매수협상권을 전부 행사할 경우, 2024년까지 편입되는 부동산 자산이 4조 원 가량 늘어날 수 있기 때문이죠.
리츠 투자, 절세 혜택도 있다?
공모 리츠로 얻을 수 있는 수익은 크게 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 낮은 가격으로 리츠를 매수해, 비싼 가격으로 매도하면서 얻는 시세차익이고 두 번째는 배당 수익이에요.
여기서 리츠는 배당 수익에 좀더 무게가 쏠려있는 투자상품이에요. 매년 배당가능이익의 90%이상을 의무적으로 배당하고 있어서, 주주들에게 높은 배당금을 지급하는 걸로 유명합니다.
문제는 리츠나 주식이나 시세차익으로 얻은 수익에는 세금이 붙지 않지만, 배당 수익에는 15.4%의 세금이 부과된다는 점인데요.
공모 리츠에는 한 가지 혜택이 있습니다. 3년간 투자금 5천만 원 이하로 투자할 경우, 9.9%의 세율로 분리과세된다는 점이에요. 정부의 리츠 활성화 대책에 따라 적용되는 혜택이죠.
포트폴리오에 부동산을 넣고 싶다면
‘자산 포트폴리오에 안전 자산으로 부동산을 편입하라’라는 재테크 조언이 종종 눈에 띄죠. 이걸 보고도 ‘집도 없는데 무슨…’ 하면서 외면해오신 분들도 적지 않으실 거예요.
리츠는 이렇게 투자금 규모는 작지만 자산 포트폴리오에 부동산을 넣고 싶은 분들에게 딱 맞는 투자방법입니다. 대부분 1주당 1만 원도 안 되는 가격으로 상장되고, 모바일 증권 앱으로도 쉽게 투자할 수 있어 진입장벽도 낮아요. 마음에 안 들면 언제든지 매도할 수 있고요.
세계적으로도 널리 확산되고 있는 투자방법이기도 해요. 미국의 상장 리츠는 200개가 훨씬 넘고, 일본도 60개가 넘습니다. 우리나라는 이제 막 대기업들이 리츠를 내놓으면서 리츠 시장이 활성화되는 분위기랍니다.